Les propriétaires bluffent-ils ? (2024)

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Il y a une chambre à coucher à Jackson Heights qui semble absoluments'effondrer. Sur TikTok, vous pouvez voir le lavabo de la salle de bain assis inutilement dans la baignoire, des fils suspendus tordus aux murs et des débris jonchant les sols. Un endroit à Greenwich Village a des planches déchirées et ce qui semble être les restes d'une douche debout dans la cuisine. À Harlem, les portes des placards sortent de leurs gonds dans une chambre sombre. Ces tristes petit* appartements sont les victimes de la stabilisation des loyers, selon le Programme d'amélioration du logement communautaire (CHIP), qui représente les propriétaires à loyer stabilisé à travers la ville de New York et la force derrière la campagne TikTok. Trop coûteux à rénover et trop bon marché à louer - un appartement d'une chambre dans le quartier chinois pour $570? — les propriétaires disent qu'ils n'ont d'autre choix que de les laisser vides. Ne sert à personne.

CHIP dit qu'il y a au moins 20 000 appartements comme ceux-ci dans toute la ville - considérablement en dessous du taux du marché, essentiellement des scènes de catastrophe - tous "forcés vacants" parce qu'ils ne peuvent pas réinitialiser les loyers après avoir effectué les réparations nécessaires. (Un problème qu'ils ont demandé à la Cour suprême derésoudre pour eux.) Mais la ville, en particulier le Département de la préservation et du développement du logement (HPD), affirme que ce nombre est plus proche de 2 500. C'est un peu comme ça que ça se passe. Il y a étonnamment peu de consensus sur la question de notre parc de logements à loyers stabilisés - près d'un million d'appartements et 28 % de nos logements - et même les bases ont été controversées : l'état de ces appartements, l'argent nécessaire pour les rendre habitables (mêmebon), ou combien d'entre eux sont réellement vides en premier lieu. Essayez de comprendre et vous êtes envoyé dans un trou de lapin qui ne mène qu'à plus de questions. Alors, ces propriétaires bluffent-ils ? Et pourquoi est-ce si difficile à dire ?

Pour comprendre ce différend particulier sur les appartements vacants, il faut remonter au printemps de l'année dernière. Les loyers du marché grimpaient,établissant de nouveaux records déprimantsmois après mois, et la villemoratoire sur les expulsionsse terminait pour de bon. C'est dans ce contexte qu'en avril, les propriétairesessayé de faire un marchéavec Albany : en échange d'une réinitialisation unique des loyers, ils remettraient sur le marché ce qu'ils disaient être 20 000 appartements. Pour enfoncer le clou, CHIP a lancé sa bobine de spectacle d'horreur d'unités vides. Un mois plus tard, HPD a publié ses premiers résultats de l'étude 2021Enquête sur la vacance des logements,un rapport complet basé sur le recensem*nt, qui a estimé qu'il y avait en fait42 860logements vacants à loyer stabilisé hors du marché. Viens tomber, la villesignaléun chiffre encore plus important : selon les données d'enregistrement du Département du logement et du renouvellement communautaire de l'État, qui proviennent des déclarations des propriétaires, il y avait 61 000 appartements vacants à loyer stabilisé en 2021 —apic de pandémie. Un jour plus tard, le nombre a de nouveau augmenté, comme l'a rapporté la villenouveaunuméros de postes vacantsà partir des données de l'enquête HPD 2021 - montrant qu'il y avait 90 000 appartements vacants à loyer stabilisé dans les cinq arrondissem*nts si vousaussiinclus les appartements qui étaient vacants maisdisponiblelouer.

Sans surprise, cette bataille de nombres a attiré pas mal d'attention. Une crise du logement a fait rage, et il y avait là ostensiblement des milliers — et des milliers etmilliers— d'appartements vides et abordables qui se perdent. Les membres du conseil municipal et les organisateurs de locataires ont accusé les propriétaires d'entreposer - en gardant intentionnellement leurs appartements vacants - comme une sorte de rançon afin de tuer la stabilisation des loyers. Et les propriétaires étaient plus ou moins d'accord — ilsétaient, En fait, entrepôts d'appartements, même si ce qu'ils disaient était un désespoir financier. La stabilisation des loyers avait rendu "interdisant pour les propriétaires d'investir des sommes importantes dans des logements lorsqu'ils devenaient disponibles", me dit Jay Martin, directeur exécutif de CHIP. Qu'étaient-ils censés faire d'autre ?

Une tentative retardée par HPD pour appuyer sur les freins a échoué. Cet été, ils ont sorti unnouveaunouveau numéro : 2 500. Leurs données avaient été "mal interprétées", ont-ils déclaré au conseil municipal lors d'une audience en juin sur les postes vacants. Les unités de leur enquête pouvaient être vacantes pour un certain nombre de raisons différentes - certaines étaient activement en cours de rénovation, d'autres n'étaient vacantes que pendant une courte période avant d'être à nouveau louées. Tous ces endroits n'étaient pas entreposés. De plus, les propriétaires affirmaient que les appartements incroyablement bon marché et vacants depuis longtemps étaient la norme, mais selon leurs données, les unités avec un loyer légal inférieur à 1 000 $ qui étaient vacantes depuis plus d'un an, avaient besoin de réparations et n'étaient pas disponibles à la location. ne représentaient que 2 477 de toutes les unités. Une fraction de fraction. Toutes les discussions sur des dizaines de milliers d'appartements vacants devenaient une «distraction», la commissaire adjointe du HPD pour la politique du logement, Lucy Joffe,a dità l'audience. Afin d'apaiser la panique, il semblait que HPD essayait d'appeler le bluff des propriétaires sur la gravité de la situation avec la stabilisation des loyers. (Mais le langage de la « distraction » a également touché les nerfs des membres du conseil municipal, qui ont fait valoir que le HPD minimisait un problème extrêmement important pour les locataires.)

Mais ces premiers chiffres - 90 000, 60 000, 20 000 - ont été difficiles à remettre dans le sac. En partie parce que l'enquête sur les logements vacants ne collecte pas de données sur l'étendue des réparations dont un appartement a réellement besoin, une question plus compliquée qui, selon le HPD, ne relève pas de la compétence d'un enquêteur. (Les données d'enregistrement de l'État ne recueillent pas non plus d'informations sur l'état des appartements.) Il ne nous reste donc que les affirmations des propriétaires selon lesquelles les locataires de longue date ont laissé ces appartements dans un état si désastreux qu'ils ne peuvent tout simplement pas se permettre de les réparer et aucun moyen réel de savoir si c'est vrai. La plupart des propriétaires n'ont pas à ouvrir leurs livres à la ville ou à l'État à moins qu'ils ne reçoivent une sorte de subvention, et il n'y a aucune agence qui vérifie que le quatre chambres à Washington Heights que CHIP prétend être un travail visqueux a vraiment besoin de 150 000 $ en rénovations. "J'ai été dans des appartements vacants dont tout ce dont ils avaient besoin était un travail de peinture et de nouveaux appareils", a déclaré Linda Rosenthal, membre de l'Assemblée de l'État qui a un projet de loi qui imposerait les propriétaires qui gardent leurs logements vacants. « Y a-t-il des appartements qui ont besoin de rénovations massives ? Oui. Mais ils présentent cela comme une crise de décrépitude qui n'est pas exacte. Et donc il y a une impasse alors que les appartements restent vides tout de même.

Nous avons donc ces chiffres concurrents. Mais convenons que, dans une crise du logement, mêmeunappartement abordable vide est mauvais. Qu'est-ce qu'un propriétaire difficile à faire? Eh bien, c'est une autre impasse : "Nous avons des outils pour effectuer des réparations et des mises à niveau des bâtiments et nous en créons de nouveaux", déclare William Fowler, un porte-parole du HPD. Alors que les propriétaires revendiquent la pauvreté, il a souligné un nouveau projet pilote appelé Unlocking Doors, qui peut fournir aux propriétaires 25 000 $ par unité pour des loyers stabilisés, en donnant la priorité aux appartements avec les loyers les plus bas, pour aider à financer leurs coûts de rénovation. En échange de l'apport en capital, ces appartements seraient réservés à des locataires sans logement avec bons tout en préservant de faibles loyers stabilisés. Quand j'ai demandé à Martin combien la ville aurait à offrir pour remettre les unités en ligne, il a répondu: "Je ne pense pas que la ville ait assez d'argent, franchement." Il n'aimait pas non plus cela par principe : "Je ne pense pas que ce soit dans le meilleur intérêt des contribuables ou de qui que ce soit qu'il y ait un pot vide où les entreprises privées puisent des fonds."

Sam Stein, analyste de la politique du logement à la Community Service Society, considère le projet pilote Unlocking Doors comme «politiquement conflictuel» - un moyen d'appeler les propriétaires sur leurs réclamations concernant le manque de fonds. S'il ne s'agit que de réparations, pourquoi dire non ? La contestation judiciaire des propriétaires, maintenant parvenue à la Cour suprême, semble répondre à la question. CHIP et d'autres groupes de propriétaires ont demandé à la Haute Cour de considérer leur tentative de tuer la stabilisation des loyers. "À un moment donné, le gouvernement dit que nous vous obligeons à fournir des logements abordables à un coût qui ne vous indemnise pas", a déclaré Martin à propos de la contestation judiciaire en cours. Les failles précédentes du système - 20% d'augmentation entre les baux, augmentant considérablement le loyer après des améliorations d'appartements individuels et des améliorations d'immobilisations (dont beaucoup ont été faitesfrauduleusem*nt) – avait été une sorte de doublure argentée financière pour les propriétaires. S'ils ont conservé leurs bâtiments assez longtemps, au moinsquelquesdes unités se convertiraient au taux du marché et commenceraient à gagner de l'argent réel. Mais avec un régime de stabilisation plus permanent en place, toute la proposition commerciale de stabilisation des loyers avait changé. Soudain, les propriétaires qui pouvaient attendre leurs locataires se sont retrouvés avec ce qu'ils considéraient comme un mauvais pari. Mais ce n'est que le risque que vous prenez en affaires, déclare Rosenthal, le député de l'État qui veut taxer les propriétaires de logements vacants. "Les propriétaires se présentent comme des victimes du système", a déclaré Rosenthal. «Mais le fait est qu'ils sont dans le secteur de la location de leurs unités. Cela ne vous est pas imposé.

Et celaestune entreprise, que vous pensiez que c'est une bonne façon d'organiser des logements abordables ou non. C'est pourquoi Stein, pour sa part, voit les enjeux comme plus existentiels. "Si les propriétaires tiennent absolument bon", dit Stein à propos de l'impasse, "alors nous soulevons des questions sur la sagesse d'avoir un système de propriétaires."

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